Privatboliger selges i dag enten etter bustadoppføringsloven (nye boliger under oppføring), eller avhendingsloven (eldre boliger). Det at det nå vedtas store endringer i avhendingsloven vil derfor kunne få store konsekvenser for kjøpere, selgere, takstmenn, og andre involverte i prosessen.
Planlegger du å kjøpe eller selge bolig i nær fremtid? Da kan det være lurt å sette seg inn i de nye endringene som kommer med forskriften som trer i kraft fra 1. januar 2022.
Nye endringer
I dagens marked selges stort sett alle boliger «som den er». Dette er hjemlet i lovens § 3-9, og innebærer i utgangspunktet at risikoen for skjulte feil og mangler flyttes over fra selger til kjøper ved overtakelsen. Det finnes riktignok noen unntak fra dette, og det er mulig å vinne frem med skjulte mangler i enkelte saker, men kjøper har over tid blitt satt i en vanskelig posisjon som følge av at boliger de kjøper selges «som de er».
Fra 1. januar 2022 vil det skje store endringer knyttet til dette. Selgere vil fremover ikke lenger kunne ta slike forbehold og dermed fraskrive seg ansvaret for skjulte mangler som potensielt kan koste uheldige kjøpere store beløp.
Uten et slikt forbehold vil store deler av risikoen i utgangspunktet flyttes over til selgeren igjen, og selger vil derfor ha et mye større ansvar for at boligen han selger er i den stand kjøper med rimelighet kan forvente av den. Det at selger får større ansvar vil igjen føre til at boligen i større grad må undersøkes før den legges ut til salgs. Dersom takstmenn, meglere, eller andre som representerer selger ikke avdekker avgjørende feil og mangler vil dette kunne slå tilbake på selger i mye større grad enn slik situasjonen er nå. For å minimere risikoen ved salg vil derfor selger i større grad måtte utføre omfattende undersøkelser.
De nye endringene resulterer i at feil og mangler blir bedre opplyst i forkant av kjøpet. Dette vil være svært positivt for potensielle kjøpere. Vi har gjennom vårt arbeid sett mange frustrerte boligkjøpere som blir møtt med avslag fra eierskifteforsikringen som følge av boligen de har kjøpt er solgt «som den er», og at det dermed nå er kjøpers risiko at det finnes skjulte feil og mangler. Med den nye forskriften vil ikke lenger eierskifteforsikringen kunne avslå krav med denne begrunnelsen.
Ny grense
Ved boliger «solgt som den er» foreligger det i dag et krav til mangler av en viss størrelse for at man skal kunne vinne frem med skjulte feil og mangler. Dette har blitt omtalt som en vesentlighetsvurdering, og innebærer at kjøper kun kan reklamere på skjulte feil og mangler dersom de medfører at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. Rettspraksis viser at manglene normalt må utgjøre 3-6 % av kjøpesummen for å vinne frem, og ofte må man opp i øvre sjikt av denne grensen.
Med de nye endringene vil ikke denne vesentlighetsvurderingen lenger være relevant, og det vil heller erstattes med en grense på kr. 10 000,-. Mens man tidligere normalt måtte ha feil til flere hundre tusen for å kunne vinne frem, vil man i fremtiden kunne vinne frem med langt lavere krav!
Oppsummering
Med de nye endringene vil kjøper settes i en langt bedre posisjon enn under nåværende lovverk. Det vil også stilles mye høyere krav til selgers dokumentasjon, og det skal mye mindre til før man kan vinne frem med krav, og også krav av mindre størrelse enn tidligere kan være nok. Det stillers riktignok økte krav til at kjøper også setter seg godt inn i salgsdokumentene, men totalt sett kommer kjøpere langt bedre ut med de nye endringene. I et marked hvor kjøpere ofte har slitt mot store eierskifteselskaper er det velkomment med endringer som i større grad kommer kjøpere til gode!
I vårt neste innlegg kan du lese mer om kravene som kommer i forbindelse med dokumentasjon. Følg med!
Én kommentar